FAQ
Cosa sono le aste giudiziarie
La vendita giudiziaria è una procedura legale utilizzata per cedere i beni appartenenti a chi ha debiti non pagati. Nel sistema giuridico italiano, esistono due principali tipi di vendita all’asta:
Asta con incanto: Regolata dagli articoli 576 e seguenti del codice di procedura civile per gli immobili. Questa modalità è meno frequente e prevede un’aggiudicazione provvisoria. Entro dieci giorni dalla conclusione dell’asta, è possibile riaprire la competizione se viene presentata un’offerta superiore accompagnata dal deposito di una cauzione.
Asta senza incanto: Disciplinata dagli articoli 570 e seguenti del codice di procedura civile per i beni immobili. Questo tipo di asta è il più comune poiché l’assegnazione è immediata e definitiva. La proprietà viene aggiudicata a chi offre di più senza dover aspettare ulteriormente. Se ci sono più offerte valide, si procede con una fase di rilanci, al termine della quale l’offerta più alta prevarrà e l’offerente sarà dichiarato vincitore in modo definitivo.
Modalità di svolgimento
Le vendite obbligatorie di beni immobili devono avvenire per legge principalmente attraverso piattaforme online, salvo eccezioni decise dal giudice per evitare danni ai creditori o rallentamenti nella procedura.
Con le aste online, è possibile partecipare a vendite immobiliari in tutta Italia senza spostarsi fisicamente.
Le offerte, corredate da tutta la documentazione necessaria e firmate digitalmente, vengono inviate tramite posta elettronica certificata (PEC) a un indirizzo gestito dal Ministero della Giustizia. I tribunali stabiliscono le modalità di versamento della cauzione, generalmente tramite bonifico bancario, in cui deve essere specificato il codice identificativo dell’operazione. L’offerta è considerata depositata nel momento in cui si riceve la conferma tramite PEC.
Esistono tre tipi di vendite telematiche:
- Sincrona (art. 21 D.M. 32/2015): L’asta si svolge interamente online in tempo reale, con la possibilità di utilizzare una chat durante l’evento.
- Sincrona mista (art. 22 D.M. 32/2015): Combina la partecipazione tradizionale con quella online. La modalità scelta per presentare l’offerta (cartacea o online) determina come si parteciperà all’asta. Chi ha fatto un’offerta in modalità cartacea partecipa in presenza davanti al responsabile della procedura, mentre chi ha fatto un’offerta online continua a partecipare tramite la piattaforma digitale. L’asta si svolge comunque in tempo reale.
- Asincrona (art. 24 D.M. 32/2015): Le offerte e i rilanci si effettuano esclusivamente online, entro un periodo di tempo definito nell’avviso di vendita. Se un’offerta viene superata, il partecipante viene avvisato e può rilanciare. Al termine del periodo stabilito, il bene viene assegnato a chi ha presentato l’offerta più alta.
Il giudice stabilisce e descrive nel dettaglio le modalità di ogni asta online nell’avviso di vendita. In ogni caso, l’asta si conclude con il pagamento del saldo (al netto della cauzione).
Chi può partecipare
La partecipazione alle aste giudiziarie è aperta a tutti (art. 571 comma 1 e 579 comma 1 c.p.c.), ad eccezione di specifiche categorie come il debitore esecutato, cioè colui che è soggetto a esecuzione forzata per il pagamento di un proprio debito (art. 579 c.p.c.).
Le persone che non possono partecipare all’asta sono quelle indicate all’art. 1471 c.c.:
- Amministratori dei beni pubblici: Coloro che gestiscono beni dello Stato, dei Comuni, delle Province o di altri enti pubblici, per i beni a loro affidati.
- Pubblici ufficiali: Professionisti come notai, avvocati, ufficiali giudiziari, e funzionari di cancelleria, in relazione ai beni venduti attraverso il loro intervento.
- Amministratori di beni altrui: Persone che, per legge o decisione di un’autorità pubblica, gestiscono beni di altri, come genitori che amministrano i beni dei figli minori.
- Mandatari: Individui incaricati di vendere determinati beni, salvo espressa autorizzazione da parte del mandante o se l’acquisto non causa conflitti d’interesse con il mandante.
Inoltre, ci sono restrizioni per genitori o tutori riguardo ai beni dei minori o di persone interdette. La violazione di queste norme può invalidare l’acquisto. Ci sono comunque alcune eccezioni: il coniuge in comunione legale dei beni, il figlio del debitore (se il debitore è ancora vivo) e i soci di una società, i quali possono partecipare a certe condizioni.
Anche i cittadini di altri Stati dell’Unione Europea e gli stranieri extracomunitari con regolare permesso di soggiorno possono partecipare alle aste. Tuttavia, gli stranieri extracomunitari non residenti in Italia non possono partecipare da fuori del Paese, a meno che non vi sia una condizione di reciprocità tra l’Italia e il loro Paese di origine (ossia che un cittadino italiano possa partecipare dall’estero a un’asta nel loro Paese).
Secondo l’art. 579 del Codice di procedura civile, è possibile partecipare a un’asta giudiziaria immobiliare in tre modi:
- Personalmente
- Attraverso un avvocato per persona da nominare (art. 583 c.p.c.).
- Attraverso una procura speciale notarile: che deve essere indirizzata esclusivamente a un avvocato iscritto all’albo (necessaria in caso di offerta presentata da più persone).
Come visionare l'immobile
La legge garantisce il diritto di visitare gli immobili messi all’asta. In base all’art. 560 c.p.c., il debitore è obbligato a permettere la visita dell’immobile da parte dei potenziali acquirenti, secondo le modalità fissate dal giudice.
Per organizzare la visita, ci occuperemo noi di tutto il necessario. Ci basterà sapere quale immobile vi interessa e provvederemo a prenotare la visita per voi attraverso il sito di pubblicità o il Portale delle Vendite Pubbliche. Gestiremo noi il processo di prenotazione, dall’individuazione dell’immobile all’invio della richiesta, e ci assicureremo che il custode giudiziario coordini l’appuntamento nel rispetto delle tempistiche e delle modalità stabilite.
Il custode giudiziario si incaricherà di organizzare l’appuntamento, rispettando i tempi e le modalità specificate nell’ordinanza di delega della vendita.
I costi per partecipare
Per partecipare a un’asta giudiziaria, l’unico costo immediato è una cauzione pari al 10% dell’offerta minima per la presentazione dell’offerta e il pagamento dei bolli. Solo chi si aggiudica l’immobile dovrà sostenere i costi e le spese per il trasferimento della proprietà.
I costi di trasferimento includono la registrazione, la trascrizione, la voltura catastale e, in alcuni casi, la cancellazione dei gravami. Questi oneri possono essere a carico della procedura o dell’aggiudicatario, come indicato nell’avviso di vendita. Inoltre, l’aggiudicatario è tenuto a coprire metà delle spese del professionista delegato, in conformità con il D.M. n. 227/2015.
Le imposte indirette, come l’imposta di registro o l’IVA, variano in base alla situazione del debitore esecutato e alla natura dell’immobile. Ci sono agevolazioni fiscali per chi acquista come “prima casa” o per gli imprenditori agricoli professionali (IAP), che devono essere richieste con una dichiarazione specifica nei termini stabiliti.
Possono esserci ulteriori costi per la regolarizzazione della situazione urbanistica dell’immobile, tra cui:
- Costi per eventuali sanatorie
- Oneri per la regolarizzazione urbanistica del bene
- Costi per ottenere l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), la conformità degli impianti e il Certificato di Destinazione Urbanistica
- Spese e oneri condominiali, generalmente l’anno precedente e quello in corso
Restituzione delle cauzioni
La cauzione versata dall’aggiudicatario è l’unica che viene trattenuta come acconto e verrà dedotta dal pagamento totale dovuto per l’immobile. Le cauzioni versate da tutti gli altri offerenti vengono restituite integralmente.
La restituzione avviene con la stessa modalità utilizzata per il pagamento della cauzione, come bonifico bancario o assegno circolare.
Anche le cauzioni di chi non ha potuto partecipare all’asta per qualsiasi motivo saranno completamente restituite.
Come pagare l'immobile
L’aggiudicatario di un bene all’asta giudiziaria è tenuto a saldare l’importo offerto entro il termine stabilito nell’ordinanza di vendita (art. 585 c.p.c.) o nella propria offerta irrevocabile, generalmente entro 120 gg. Questo termine è perentorio: il mancato pagamento entro la scadenza comporta la perdita dell’aggiudicazione. Il termine per il saldo resta invariato anche durante i periodi feriali.
Se necessario, l’acquirente può richiedere un mutuo, che sarà erogato solo dopo che l’aggiudicazione è stata confermata definitivamente. Se l’acquisto non va a buon fine, il mutuo non sarà concesso.
In base all’art. 587 c.p.c., se il pagamento non avviene entro il termine previsto, il giudice annulla l’aggiudicazione, applica una penalità sulla cauzione e l’immobile viene nuovamente messo all’asta.
Aggiudicazione e Liberazione
Al termine dell’asta, il vincitore assume il ruolo di aggiudicatario provvisorio, ma tale status diventa definitivo solo al momento del saldo del prezzo nei termini concordati. Tuttavia, anche diventando aggiudicatari definitivi, non si acquisisce immediatamente la proprietà effettiva dell’immobile. È necessario attendere che il giudice emetta un decreto di trasferimento, che ha lo stesso valore di un atto notarile, per formalizzare il trasferimento della proprietà dell’immobile (art. 586 c.p.c.).
Questo decreto comporta la cancellazione di eventuali iscrizioni ipotecarie e pignoramenti precedenti, garantendo all’acquirente il diritto esecutivo e la titolarità della proprietà.
Invece, l’ordine di liberazione è gestito dal custode sotto la supervisione del giudice e non richiede assistenza legale né procedure di sfratto. Questa procedura avviene nell’interesse dell’aggiudicatario e non comporta alcuna spesa aggiuntiva per quest’ultimo, come specificato nell’art. 560 c.p.c.
